En primer lugar, la constitución panameña y la ley panameña permite tanto a los nacionalescomo a extranjeros comprar propiedades tituladas en Panamá.

Existen diferentes formas de obtener una propiedad en la República de Panamá. En este artículo, consideraremos las dos (2) alternativas más comunes que encuentran los extranjeros que buscan invertir en tierras en
la República de Panamá. Primero, revisaremos la compra de una propiedad titulada, la cual es aplicable a terrenos debidamente inscritos y titulados en el Registro Público. En un artículo separado, examinaremos la compra de un "Derecho de Posesión" y las implicaciones del mismo. Esta última modalidad de adquisición es común en terrenos ubicados en áreas históricamente protegidas, tales como los paraísos tropicales de "Bocas del Toro" en la provincia más septentrional de Bocas del Toro y "Portobelo" ubicado en la Provincia de Colón, en la vertiente atlántica del Istmo así como en otras partes de Panamá.

Propiedades con título

Panamá cuenta con uno de los sistemas de Registro Público más confiables de la región. La Oficina del Registro Público mantiene un registro de todas las propiedades tituladas en las nueve (9) provincias de la República de Panamá. La información relativa a las propiedades tituladas es fácilmente disponible a través del Registro Público y por lo tanto es bastante sencillo llevar a cabo una diligencia debida preliminar sobre un lote o propiedad.

El comprador debe considerar:

• Cómo estructurar mejor la venta. Si deben recibir la propiedad en su propio nombre, fundación o corporación.
• Si van a pagar al contado o financiar alguna cantidad del coste total.
• Gastos legales y de registro (el comprador paga la tasa de transferencia de titularidad).
• Gastos de registro y notaría.

El vendedor debe considerar:

• 3% de impuesto sobre plusvalías basado en el precio de venta o el valor catastral, el que sea mayor.
• 2% de impuesto sobre transmisiones patrimoniales basado en el precio de venta o el valor catastral, el que sea mayor.
• 5% de plusvalía que se queda el comprador, en caso de transmisión de acciones de una sociedad
  .
• Comisión inmobiliaria, que suele ser del 5% más ITBMS
• Certificados de buena reputación (Paz y Salvo):
  • • Servicios de agua,
    • Cuotas de mantenimiento,
    • Impuesto sobre Bienes Inmuebles e Impuesto de Sociedades (si la propiedad está en manos de una sociedad).

Las personas interesadas en adquirir una propiedad titulada deben seguir estos pasos para emprender con éxito y minimizar el riesgo de su transacción.

1. Realice una diligencia debida completa de la propiedad: Este procedimiento incluye una búsqueda completa del título, la revisión de los mapas catastrales, la verificación de la situación fiscal del terreno, la verificación de la situación de las facturas de servicios públicos (agua y alcantarillado, electricidad, teléfono, etc.), así como la verificación de cualquier otra característica especial, limitación de la propiedad, gravámenes o cargas sobre la propiedad. Un topógrafo profesional debe realizar una inspección física con los planos aprobados para verificar los puntos cartográficos, las medidas y los límites, a fin de evitar futuros conflictos sobre el terreno.
2. Preparar un Acuerdo de Promesa de Compra: Este acuerdo es para asegurar la propiedad, a través de un pago inicial es del 10% al 30%, del precio total de compra, por lo general con el fin de tener tiempo suficiente para ejecutar adecuadamente la debida diligencia con respecto a la propiedad, obtener financiación y organizar los detalles para completar la transacción. Las partes acuerdan el precio de compra, la duración del acuerdo y las penalizaciones en caso de que una de las partes no cumpla el contrato. Este acuerdo se inscribirá debidamente en el Registro Público para afectar a terceros y garantizar que la propiedad no se vende a otra persona.
3. Preparar un contrato de compraventa: Una vez vencido el plazo del contrato y abonado el saldo final al vendedor, es el momento de preparar el contrato definitivo de compraventa. El vendedor tramitará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Plusvalía, obtendrá un certificado de propiedad en buen estado, así como un certificado de agua y alcantarillado en buen estado. El comprador correrá con los gastos de notaría y registro de este contrato. Es importante incluir una cláusula de indemnización en caso de vicios ocultos del inmueble.
4. Titularidad de la propiedad inmobiliaria: Una vez debidamente registrada la escritura pública que contiene dicha anotación, se ha completado la transferencia de la titularidad. Por lo general, el pago no se entrega al propietario hasta que se realiza la debida transferencia de propiedad, mientras que en otros, las partes acuerdan designar a un agente de custodia (abogado o banquero) que recibe los fondos en virtud de un acuerdo de custodia en el que se establece que el pago se realizará inmediatamente después de la presentación de la escritura de transferencia de propiedad del inmueble, debidamente registrada en la Oficina del Registro Público.

Otros detalles sobre el acuerdo de compra -

• La propiedad ha sido preparada para la venta, incluyendo:
  • • Se han abonado los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y/o plusvalías.
    • Se han obtenido los documentos necesarios de paz y salvos.
    • Los fondos necesarios para el pago del saldo adeudado por la propiedad se han obtenido de forma irrevocable.
• La escritura debe firmarse ante notario.
  • • Los gastos de notaría y de inscripción (Registro Público) corren generalmente a cargo del comprador.
• Si alguna de las partes no habla español, un traductor jurado deberá estar presente en el momento de la firma para traducir la escritura.

Otras alternativas para comprar una propiedad en Panamá

La compra de una propiedad mediante la adquisición de una corporación o Fundación panameña que ya sea propietaria del terreno es una alternativa que puede ser considerada por inversionistas interesados en comprar terrenos, siempre y cuando se realice una debida diligencia completa sobre la corporación y el vendedor haga declaraciones sustanciales asumiendo plena responsabilidad por las actividades previas de la corporación.

Si usted decide adquirir una sociedad o fundación que posee una propiedad como su único activo, de acuerdo con la Ley No. 18 de junio de 2006, el comprador debe retener el 5% del precio total de venta de las acciones y reportar esto a la Dirección General de Ingresos como un anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital. Otros métodos para la transferencia de propiedades son las donaciones o legados, que siguen un procedimiento completamente diferente, y muy probablemente no serán una alternativa para los inversionistas extranjeros que buscan invertir y/o retirarse en Panamá.

Conclusiones

Es importante que antes de comprar cualquier tipo de propiedad en la República de Panamá, cualquier inversionista se asegure de seguir estos sencillos pasos:

1. Llevar a cabo una diligencia debida completa de la propiedad, incluida una búsqueda completa de títulos, revisión de los estudios catastrales, verificación de la buena situación fiscal del terreno, verificación de la buena situación de las facturas de servicios públicos (agua y alcantarillado, electricidad, teléfono, etc.), así como verificación de cualquier otra característica especial de la propiedad.
2. Celebrar un Contrato de Promesa de Compraventa a fin de contar con el tiempo suficiente para ejecutar debidamente la diligencia debida en relación con la propiedad y la sociedad. Para las propiedades tituladas, este acuerdo deberá estar debidamente inscrito en el Registro Público con el fin de afectar a terceros.
3. Celebrar un contrato de compraventa. Es importante incluir una cláusula de indemnización en caso de vicios ocultos del inmueble. El pago no debe efectuarse al propietario/vendedor hasta que se realice la debida transferencia de la propiedad o cuando el título de propiedad se transfiera debidamente a nombre del comprador, para ello recomendamos utilizar una carta de promesa de pago a través de un banco local.