Preguntas frecuentes sobre bienes raíces en Panamá

P. ¿Se permite a los extranjeros y a las entidades controladas por extranjeros poseer bienes inmuebles directamente, o existen requisitos o restricciones de licencia específicos que deben cumplirse para que un no ciudadano sea propietario de bienes inmuebles? ¿Existen restricciones a la propiedad de terrenos frente a la playa o costeros, o terrenos cerca de la playa?
A. A los extranjeros se les permite poseer bienes raíces en Panamá directamente o a través de una entidad legal. La única limitación está establecida en el artículo 291 de la Constitución Nacional, que establece que las personas físicas o jurídicas extranjeras de capital extranjero no podrán adquirir inmuebles ubicados dentro de los 10 kilómetros de las fronteras nacionales.

Tratándose de propiedades frente al mar, ni las personas nacionales ni las extranjeras podrán titular propiedades ubicadas dentro de los 22 metros de la línea de marea más alta en la costa del Pacífico y a 10 metros en la costa del Atlántico. Podrán otorgarse concesiones para su uso; sin embargo, no se pueden realizar mejoras permanentes.

P: ¿Es legal que los extranjeros compren propiedades en Panamá?
A: Sí, es legal que los extranjeros posean propiedades tituladas en Panamá a su nombre personal, aunque normalmente recomendamos que los clientes posean todas las propiedades a nombre de una corporación o fundación panameña por razones fiscales y de protección de activos.

P. ¿Puede una propiedad ser propiedad de una corporación panameña además de de un individuo?
A. Sí.

P. ¿Puede una Corporación Panameña vender sus acciones?
A. Sí.

P: ¿Es seguro comprar acciones de una corporación panameña que tenga título de propiedad en ¿Panamá?
A: Siempre que se realice una investigación de debida diligencia sobre la corporación y se realice una búsqueda de título adecuada de la propiedad que posee la corporación, generalmente es seguro comprar una propiedad de esta manera en Panamá. Es importante contratar abogados calificados para manejar la debida diligencia y poner las cláusulas adecuadas en el Contrato de Compra/Venta de Acciones de la corporación, tales como; (1) una cláusula que garantiza al comprador que la corporación no tiene ninguna deuda o responsabilidad pendiente distinta a la establecida en el contrato e indemniza al comprador de dicha responsabilidad, (2) una cláusula que hace al vendedor responsable de cualquier responsabilidad por acciones previas de la sociedad y/o sus directores, y (3) una cláusula que garantice al comprador que la compra es por el 100% de las acciones de la sociedad así como por el 100% del título de propiedad número xxx (con la descripción de la propiedad), que está debidamente propiedad de la corporación, cuyas acciones son propiedad de (el vendedor). 

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P: ¿Es legal comprar opciones sobre propiedades en Panamá?
A: Sí, es legal comprar opciones sobre propiedades en Panamá; sin embargo, es una práctica poco común en Panamá y la mayoría de los vendedores no entienden el concepto.

P: ¿Hay opciones disponibles en propiedades en Panamá?
A: Sí, puede comprar opciones sobre propiedades en Panamá. Sin embargo, la mayoría de los vendedores en Panamá no entienden el concepto de opciones sobre propiedades, por lo tanto, es necesario que usted eduque al vendedor en este concepto para que acepte ofrecerle una opción de compra de su propiedad.

P: ¿Los vendedores ofrecen financiamiento al propietario o arrendamientos con opciones de compra en Panamá?
A: Sí, los arrendamientos con opciones de compra son comunes en Panamá, aunque la mayoría de los vendedores están interesados ​​en simplemente vender, no en opciones de arrendamiento. Sin embargo, tenga en cuenta que los contratos de alquiler o arrendamiento deben registrarse en el MIVI (Ministerio de Vivienda), que es el “Ministerio de Vivienda”; para que el arrendamiento sea legal en Panamá.

P: ¿Quién normalmente paga los costos de cierre de las transacciones de bienes raíces en Panamá?
comprador o el vendedor?
A: Generalmente, cada parte paga sus propios costos de cierre. Por ejemplo, el vendedor paga a su abogado para que revise el contrato de compra/venta, y el comprador le paga a su abogado por redactar el contrato de compra/venta, realizar la búsqueda de título, la transferencia de título y los servicios de custodia. Sin embargo, en algunos casos, los compradores y vendedores negocian condiciones especiales mediante las cuales el comprador o el vendedor paga todos los costos de cierre, por lo que realmente depende de la negociación particular entre el comprador y el vendedor.

P. ¿Qué parte paga habitualmente impuestos y tasas en relación con una compra/venta de Bienes inmuebles: ¿el comprador o el vendedor? ¿Cuál es la asignación de responsabilidad? entre un comprador y un vendedor de todos los impuestos y tasas pagaderos para consumar un traspaso de bienes inmuebles?
A. Como se mencionó anteriormente, los compradores suelen ser responsables del pago de todos los costos de registro. Los vendedores son responsables del pago del impuesto a las ganancias de capital y del impuesto a las transferencias. Además, es habitual que el vendedor cubra los gastos de intermediación.

P. ¿Es relativamente seguro y fácil obtener un título libre y libre de gravámenes?
A. En Panamá, todos los títulos de propiedad están registrados en el “Registro Público”; (Registro Público) a través de un proceso burocrático pero sencillo, pero recomendamos encarecidamente un seguro de título.

P: Si decido comprar una propiedad, ¿qué debo saber antes de comprar?
A: Antes de comprar una propiedad en Panamá, es importante que tenga en cuenta, al menos, lo siguiente:

1. 1. Si la propiedad tiene título o derechos de posesión.
   2. Si la propiedad tiene restricciones, gravámenes, gravámenes, servidumbres, hipotecas, etc.
   3. ¿Cuál es el valor registrado de la propiedad?
   4. ¿Los límites y medidas de la propiedad física coinciden con los registrados en la Oficina de Tierras?
   5. Si la propiedad incluye mejoras, cuantos años de exención de impuestos le quedan.
   6. ¿Cuál será el impuesto a la propiedad? El impuesto predial máximo es del 2.1% anual, basado en (a) el valor registrado del terreno, más (2) el valor declarado de las mejoras construidas.
   7. ¿La propiedad servirá para mis propósitos? Por ejemplo, si desea desarrollar un proyecto turístico, el mismo está ubicado en una zona turística según lo establecido por el Ministerio de Turismo.
   8. ¿Quién paga el impuesto de transferencia de propiedad? De acuerdo con la ley de Panamá, el impuesto de transferencia de propiedad debe ser pagado por el Vendedor.

Puede verificar la información proporcionada anteriormente mediante una debida diligencia, que debe ser realizada por un equipo de expertos, que incluya al menos un topógrafo y un abogado.

P: ¿Cuánto tiempo se tarda normalmente, de principio a fin, en comprar una propiedad en ¿Panamá?
A: El plazo de principio a fin suele ser de unas 6 semanas. Sin embargo, realmente depende de una variedad de factores que están sujetos inicialmente al comprador y al vendedor, a la negociación entre comprador y vendedor, y posteriormente dependen de los abogados y del Registro Público. Generalmente, las transacciones inmobiliarias tienen los siguientes procedimientos:

1. 1. El comprador y el vendedor deben acordar el precio y los términos (el plazo puede variar según la negociación),
   2. El vendedor proporciona a nuestros abogados toda la documentación de diligencia debida sobre el título de propiedad para que podamos realizar la investigación del título (el plazo depende del vendedor).
   3. Nuestros abogados realizan la búsqueda inicial de títulos y redactan el contrato de promesa de compra/venta (el plazo es de aproximadamente 2 días, suponiendo que tengamos toda la información requerida del comprador y el vendedor).
   4.  El comprador y el vendedor revisan el contrato de promesa de compra/venta y acuerdan fijar una fecha para firmar (el plazo varía según el comprador y el vendedor),
   5. El comprador transfiere dinero para el pago inicial al vendedor y los honorarios legales a nosotros (el plazo depende del método de envío de los fondos y del tiempo que tarda el banco en ponerlos a disposición).
   6. El comprador y el vendedor firman un compromiso de contrato de compra/venta y se paga el pago inicial al vendedor.
   7. Se completa la búsqueda del título final (el plazo es de aproximadamente 5 días),
   8. El comprador envía el pago final (el plazo depende del método de envío de los fondos).
   9. Los abogados redactan el contrato final de compra/venta (el plazo es de 3 días),
   10. Se lleva a cabo el cierre y el comprador/vendedor firma el contrato final de compra/venta (el plazo es de 1 día).
   11. Se inscribe el contrato en el Registro Público para iniciar el trámite de transferencia de título (el plazo varía de 2 a 30 días, dependiendo del volumen del Registro Público),
   12. Los abogados reciben la escritura del Registro Público y preparan los documentos finales para enviarlos al comprador (el plazo es de aproximadamente 3 días hábiles).

P. ¿Existen incentivos fiscales específicos relacionados con la compra o el desarrollo de bienes inmuebles? estado?
A. Los principales incentivos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en zonas especiales de turismo están contenidos en la Ley 80 de 8 de noviembre de 2012. Adicionalmente, periódicamente, la El gobierno habilita un incentivo de exención del impuesto sobre bienes inmuebles por hasta 20 años para nuevos construcciones, pero para confirmar si está disponible actualmente, comuníquese con [email protected].

P. ¿Cómo se transmiten los bienes inmuebles: mediante escritura u otro instrumento de transmisión? Qué Cuál es el proceso procesal para completar un traspaso? ¿Existe un registro o
¿Proceso de grabación?
A. Los bienes inmuebles se transmiten mediante la transcripción del contrato de compraventa a escritura pública. El comprador y el vendedor firman un contrato ante notario. El vendedor deberá presentar los correspondientes certificados de buena reputación de la propiedad y evidencia de que se han pagado todos los impuestos relacionados (impuesto de transferencia e impuesto a las ganancias de capital). Luego, el notario público transcribe el texto del contrato de compraventa y el texto de los documentos enumerados anteriormente, firma la escritura pública y luego se coloca un sello fiscal en cada página. El comprador suele ser entonces responsable de presentar dichos instrumentos públicos al Registro Público y de pagar los costos de registro. Una vez enviado, se proporciona un número de registro y comienza el proceso. El documento es revisado por un miembro del personal del Registro Público quien determina si toda la información es exacta y si se han cumplido todas las formalidades requeridas. Este proceso suele tardar aproximadamente entre siete y diez días hábiles, si no se requieren correcciones o modificaciones. Las partes podrán optar por una inscripción acelerada pagando una tarifa adicional al Registro Público.

P. Describa brevemente el sistema de registro de tierras vigente en su país, su nombre, su base de la autoridad y cómo se mantiene.
A. El sistema de registro de la propiedad fue heredado de España. Históricamente, el sistema unificado de registro de tierras en México se implementó en 1528 como el Oficio de Hipoteca (Oficina de Registro de Hipotecas) a través de un decreto de la Corte de Madrid como una iniciativa mundial para implementar un sistema unificado de registro de tierras en todo el imperio español que facilitaría operaciones hipotecarias. Hoy en día, el registro es una Oficina de Registro Público centralizada encargada de identificar y dar a conocer al público en general, a través de sus registros, todos los bienes y derechos sobre bienes inmuebles con respecto a una parcela de tierra identificada (que incluye propiedad, hipotecas, servidumbres, prioridades y ciertos tipos de arrendamientos).

P. ¿Cómo funciona el sistema de registro de tierras? ¿Quiénes son los jugadores?
A.  Existe una oficina catastral nacional llamada “Catastro” (un registro de todos los terrenos del país) y desde la cual se indexan todas las propiedades. Los actores del sistema de registro de la propiedad son el Registrador del Registro Público y el notario. En una transacción de compra y venta de bienes inmuebles, los actores también incluyen al comprador y al vendedor. El notario, aunque normalmente pagado por el comprador, no actúa como abogado de ninguna de las partes de la transacción. Su función es simplemente asegurar que la transacción se realice conforme a la ley. La operación de compraventa implica una extensa investigación por parte del abogado que representa al comprador en los Registros Públicos de la cadena de título (que se refiere a esa secuencia de documentos registrados capaces de dar aviso de compras posteriores del inmueble), así como a partir de cualquier gravamen colocado sobre la propiedad. Una vez cerrada la operación de compraventa y firmada la escritura pública por el notario, el abogado que actúa en representación del comprador tiene la responsabilidad de inscribir la escritura pública en el Registro Público.

P. Una vez registrado el título de propiedad inmueble, ¿cuál es el efecto de ese título? registro (i) sobre la persona a cuyo nombre está registrado el interés, y (ii) sobre terceros ¿fiestas?
A. Según la ley panameña, el derecho con respecto a un interés inmobiliario existe entre las partes al momento de la inscripción de la transacción en el Registro Público. La inscripción de derechos en el Registro Público también da a conocer estos derechos a terceros, pudiendo así hacer valer los derechos frente a dichos terceros. Como el sistema de Panamá es un sistema de carrera para registrarse, el registro también afecta la prioridad de los gravámenes colocados sobre intereses sobre bienes raíces, independientemente de la fecha de cierre.

P. ¿Cuál sería el efecto sobre el interés sobre bienes inmuebles si

• • • • se haya obtenido mediante falsificación o suplantación de identidad, o mediante fraude o coacción.

A. Es muy poco probable que se produzca falsificación o suplantación de identidad porque, en todas las transacciones inmobiliarias, el notario debe asegurar y verificar la identidad de las partes. Sin embargo, si así fuera, la transferencia se consideraría nula y la inscripción quedaría sin efecto. deberán modificarse en consecuencia. En cuanto a una transacción realizada bajo fraude o coacción, Cabe señalar que un elemento clave del contrato de compraventa es el consentimiento. En el En ausencia de consentimiento, lo que resultaría si estuvieran en juego coacción o fraude, la transacción puede ser revocado (si se considera nulo y sin valor) mediante declaración judicial 

• • • • la persona que transfirió un interés sobre un inmueble era incompetente.

A. Lo mismo que arriba. El notario debe ser consciente de la competencia de la persona que comparece ante él en el momento de realizar la transacción. Si el notario conocía la incompetencia, podría ser considerado responsable.

• • • • el documento de título utilizado en la transacción no era válido.

A. Aunque la copia original del “documento” (que es en esencia la escritura pública mediante la cual el vendedor obtuvo originalmente el título) debe presentarse en el momento del cierre, y por lo tanto uno podría especular en ese momento acerca de que el documento tiene ciertas irregularidades, la investigación en el Registro Público en la cadena de títulos descubriría tales irregularidades (por ejemplo, errores en cuanto a la identidad del propietario, el precio, la descripción y similares). Si otro documento no fuera válido, por ejemplo, un poder, entonces la transacción podría considerarse nula y anulada.

• • • • la descripción del interés inmobiliario fuera incompleta o inexacta.

A. Al inscribirse una escritura pública, el Registrador verifica no sólo la forma de la transacción, sino también que las medidas y áreas que se afectan o transfieren coinciden con las establecidas en el Registro Público. Si la solicitud contiene inexactitudes o irregularidades, se deniega el registro y el Registrador informa de los motivos del rechazo. En cuanto a los recursos legales en caso de medidas incompletas o inexactas, el comprador tiene derecho a exigir una reducción del precio de compra si el tamaño real es menor que el acordado. Por otro lado, si el tamaño es mayor que el acordado, el comprador tiene la obligación de complementar el precio original. Dado que estas obligaciones generalmente tienen que hacerse cumplir judicialmente, es costumbre en los casos en que la propiedad tiene medidas irregulares hacer que se inspeccione la propiedad y se determinen las medidas reales.

P. ¿Quién paga al titular del interés inmobiliario por la pérdida o daño sufrido por el titular debido al error o defecto en un registro?
A. En este caso se aplican los principios generales de responsabilidad civil. El responsable del error o defecto será responsable de compensar cualquier pérdida. Si el notario es responsable del error, entonces el notario será responsable. Si el error fue cometido por el Registrador, la responsabilidad final recae en él. Sin embargo, este sólo será el caso si el error fue el resultado de una verificación técnica negligente de la información presentada.

P: Cuando se registra un interés sobre un bien inmueble, ¿se muestra cualquier valor en su totalidad o ¿Valor de mercado o en alguna cantidad menor?
A. La ley exige que se muestre el valor total de mercado en el momento en que se realiza la transacción para poder calcular ciertos impuestos a la propiedad, incluido un impuesto de transferencia. 

P. ¿Existen leyes que permitan o contemplen condominios o subdividir propiedades de otro modo, o crear propiedades múltiples existentes en un terreno o edificio?
A. Sí, la ley panameña reconoce la propiedad horizontal, que es similar a la propiedad en condominio. La Propiedad Horizontal es un tipo especial de propiedad que crea unidades inmobiliarias, donde la propiedad individual de las unidades coexiste con la copropiedad de bienes comunales. 

La Propiedad Horizontal se inscribe en el Registro Público bajo el título Propiedad Horizontal Sección de Régimen y, como tal, todos los propietarios deben cumplir con la normativa de copropietarios.

P. ¿Se requiere que un prestamista para un proyecto inmobiliario en su jurisdicción se registre o tenga una licencia en dicha jurisdicción?
A. Un prestamista privado para un proyecto inmobiliario no necesita estar registrado ni tener licencia, lo que significa que el prestamista no tiene que ser una institución bancaria o financiera. Los contratos de préstamo se rigen por el Código Financiero. Sin embargo, si el prestamista es una institución bancaria o financiera, se requiere estar autorizado por la Superintendencia Bancaria y debe cumplir con todas las normas financieras vigentes.

Está prohibido a cualquier persona, en o desde la República de Panamá, captar fondos del público en general, directa o indirectamente, en forma de depósitos a plazo o en cualquier otra forma, a menos que dicha persona cuente con una licencia o autorización para esta actividad. emitido por una autoridad legal competente o entidad reguladora, o dicha persona se dedica a actividades de recaudación de fondos expresamente exentas por ley de cualquier requisito de licencia, regulación o autorización.

P. ¿Qué determina la prioridad de una hipoteca, fideicomiso de carga o garantía? La fecha de del préstamo, la fecha de ejecución de la hipoteca, cargo o fideicomiso de garantía, la fecha ¿Se registra o registra realmente dicha hipoteca o carga, o algún otro factor?

A. La fecha en que dicha hipoteca o fideicomiso de garantía sea inscrita o inscrita ante el Registro Público Registro de Panamá es la fecha en que se encuentra vigente la hipoteca o fideicomiso de garantía respecto de derechos de terceros, ya que se consideran terceros al tener conocimiento del gravamen sobre el inmueble.

P. ¿Existe una lista estándar de honorarios legales para transacciones de bienes raíces? De ser así, ¿qué es? ¿Se basa en un porcentaje del valor de la transacción o en alguna otra metodología?

A. El Colegio Nacional de Abogados ha establecido honorarios mínimos para determinadas cuestiones inmobiliarias. Los asuntos no cubiertos en la tarifa programada se podrán facturar según una tarifa mutuamente acordada.

La redacción de contratos de compraventa, arrendamientos y otros trabajos de naturaleza similar tienen honorarios que dependerán del valor de las respectivas operaciones, de acuerdo con el siguiente cronograma:

Desde 0.01 USD hasta 3,000 USD – 200 USD

Desde 3,001 USD hasta 5,000 USD – 250 USD

Desde 5,001 USD hasta 10,000 USD – 275 USD

Desde 10,001 USD hasta 30,000.00 USD – 400 USD

Desde 30,001 USD hasta 50,000 USD – 500 USD

Desde 50,001 USD hasta 100,000 USD – 800 USD

De US$ 100,001 a US$ 150,000 – US$ 1,500

Desde 150,001 USD hasta 200,000 USD – 1,550 USD

Desde 200,001 USD hasta 250,000 USD – 1,575 USD

De 250,001 dólares EE.UU. a 2,000,000 dólares EE.UU.: 3.5 por ciento

Los honorarios por operaciones superiores a dos millones de dólares (US$ 2 millones) serán facturados por un tabla de tarifas mutuamente acordada.

En los documentos que contengan varias operaciones, las tarifas se calcularán normalmente sobre el coste de cada operación.

En NegociosBienes Raíces en Panamá, contamos con agentes inmobiliarios autorizados, abogados, expertos bancarios y otros profesionales para ayudarle en todas sus necesidades.

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