Actualización sobre la compra de propiedades en Panamá
Cuando alguien planea jubilarse en un paraíso tropical como Panamá, ser propietario de una casa, invertir en terrenos para reforestación, adquirir una propiedad frente a la playa son sólo algunas de las razones por las que es importante conocer las normas relativas a bienes raíces en la República de Panamá.
No importa con qué propósito se compre el terreno, es importante aprender todo lo posible sobre la propiedad, incluidos, entre otros, límites y linderos, sus gravámenes, valor registrado, planos oficiales, cargas impositivas y otros.
Existen diferentes formas de obtener propiedades en la República de Panamá. En este artículo, consideraremos las dos (2) alternativas más comunes que encuentran los extranjeros que buscan invertir en terrenos en la República de Panamá. Primero, revisaremos la compra de una propiedad titulada, que es aplicable a terrenos debidamente inscritos y titulados en el Registro Público. A continuación, examinaremos la compra de un “Derecho de Posesión” y las implicaciones del mismo. Este último método de adquisición es común a terrenos ubicados en áreas históricamente protegidas, como los paraísos tropicales de “Bocas del Toro” en la provincia más septentrional de Bocas del Toro y “Portobelo” ubicado en la Provincia de Colón, en el lado atlántico del Istmo.
Propiedades tituladas
Panamá cuenta con uno de los sistemas de Registro Público más confiables de la región. La Oficina de Registro Público mantiene registros de todas las propiedades tituladas en las diez (10) provincias de la República de Panamá. La información sobre propiedades tituladas está disponible a través del Registro Público y, por lo tanto, es bastante sencillo realizar una debida diligencia preliminar sobre un lote o propiedad.
Las personas interesadas en adquirir una propiedad titulada deben seguir estos pasos para poder emprender con éxito y minimizar el riesgo de su transacción.
1. Realizar una debida diligencia completa del inmueble: Este trámite incluye una búsqueda completa de títulos, revisión de mapas catastrales, verificación de la solvencia fiscal del terreno, verificación de la solvencia en las facturas de servicios públicos (agua y alcantarillado, electricidad, teléfono, etc.), así como la verificación de cualquier otro trámite especial. característica, limitación de la propiedad, gravámenes o cargas sobre la propiedad. Un topógrafo profesional debe realizar una inspección física con los planos aprobados para verificar los puntos, medidas y límites del mapa para evitar futuros conflictos territoriales.
2. Prepare un acuerdo de promesa de compra: Este acuerdo es para asegurar la propiedad, a través de un pago inicial del 10% al 30%, del precio total de compra, generalmente para tener tiempo suficiente para ejecutar adecuadamente la debida diligencia con respecto a la propiedad, obtener financiamiento y arreglar los detalles para completar la transacción. Las partes acuerdan el precio de compra, la duración del acuerdo y las sanciones si una de las partes no cumple con el contrato. Este acuerdo deberá inscribirse debidamente en el Registro Público a fin de afectar a terceros y evitar que el inmueble sea vendido a otra persona.
3. Elaborar un Acuerdo de Compraventa: Cuando vence el plazo del contrato y se paga el saldo final al vendedor, es el momento de preparar el contrato de venta final. El vendedor deberá tramitar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto sobre Ganancias de Capital; obtener un certificado de buena propiedad, así como un certificado de buena situación de agua y alcantarillado. El comprador correrá con los gastos notariales y registrales de este acuerdo. Es importante incluir una cláusula de indemnización en caso de vicios ocultos del inmueble.
4. Propiedad del bien inmueble: una vez debidamente registrada la escritura pública que contenga dicha anotación, se habrá producido la transferencia del título. Generalmente, el pago no se entrega al propietario hasta que se realiza la transferencia adecuada de propiedad, mientras que en otros, las partes acuerdan nombrar un agente de depósito en garantía (abogado o banquero) que recibe los fondos bajo un acuerdo de depósito en garantía que establece que el pago se realizará de inmediato. previa presentación de la escritura de transferencia de dominio del inmueble, debidamente inscrita en el Registro Público.
Este tipo de inversiones son las que más se benefician de la compra de un seguro de título, el cual es muy tradicional y popular en los Estados Unidos de América. El seguro de título ha sido bien recibido en Panamá ya que brinda seguridad tanto de la inversión en el terreno como de las mejoras a realizar en el mismo.
La ley general panameña permite que tanto nacionales como extranjeros compren propiedades tituladas en Panamá.
Propiedades de “Derechos de Posesión”
No todas las propiedades en la República de Panamá son de dominio privado y están sujetas a inscripción en el Registro Público. Muchas propiedades frente a la playa, islas y bienes inmuebles ubicados dentro de zonas turísticas especiales son propiedad y están administrados por el Gobierno y sólo se otorgan “derechos de posesión” por un período de tiempo determinado sobre estas tierras.
Los derechos de posesión son básicamente reconocimientos de uso del suelo los cuales se reconocen esencialmente con base en la ocupación y uso de una determinada superficie de terreno, siendo el propietario el Estado.
Las personas interesadas en invertir en proyectos ubicados dentro de estas áreas restringidas deben tener mucho cuidado para garantizar que la adjudicación de los “derechos de posesión” o “propiedad limitada” sea debidamente otorgada por la autoridad de Administración Nacional de Tierras del Ministerio de Economía y Finanzas.
En este sentido, es importante verificar los siguientes aspectos antes de invertir en este tipo de inmuebles:
- Que la adjudicación del terreno sea emitida por la autoridad de Administración Nacional de Tierras del Ministerio de Economía y Finanzas.
- Que el laudo contenga una descripción completa, incluyendo área, límites, linderos, gravámenes y demás detalles importantes del terreno. Se elaborará y aprobará un anteproyecto completo.
- Que la actividad a realizar por el adquirente esté permitida, es decir, que la construcción o edificación a realizar sea aceptable para el gobierno nacional o municipal local.
- Que la adjudicación sea extensiva por un período de tiempo conveniente al adquirente.
- Que la adjudicación no consista en propiedades restringidas por el Código Agrario.
Debido a la falta de uniformidad respecto de la entidad otorgante de los “derechos de posesión” es de suma importancia revisar cada compra individualmente y hacer recomendaciones específicas para cada opción de terreno.
La duración del proceso de transacción para la transferencia de derechos de posesión variará y puede demorar hasta 1 año, dependiendo de muchos factores, como la fecha de reconocimiento de los derechos de posesión, inspección por parte de la entidad otorgante, entre otros.
Muchos desarrolladores de terrenos en estas áreas especiales se han dado a la tarea de obtener los títulos de propiedad y transferir la propiedad de los mismos mediante la venta a una sociedad panameña y sus activos. Se debe tener especial precaución con estas transacciones ya que la sociedad podría haber realizado otros negocios además del relacionado con la propiedad y no existe un registro oficial de los emprendimientos comerciales de la misma.
Debido a que la mayoría de los terrenos sujetos a “derechos de posesión” se encuentran dentro de islas y propiedades frente al mar, como Bocas del Toro, Portobelo, Pedasí, Veraguas, el gobierno ha promulgado la Ley No. 80 de diciembre de 2009, mediante la cual regula el reconocimiento. de derechos de posesión, regula el proceso de titulación en zonas costeras e islas para sus mejores ventajas.
Por otro lado, la anterior Ley N° 2 de 2006 da seguridad a los inversionistas extranjeros y nacionales, porque ha ampliado la concesión en islas y propiedades costeras de 40 a 60 años, dependiendo del monto de la inversión y también otorga la opción de compra de un territorios insulares y costeros con algunas restricciones. También la Ley 80 de diciembre de 2009, que habilita la titulación de derechos posesorios con ciertas restricciones así:
- Constancia de derechos posesorios por un período superior a cinco años de conformidad con la Ley 80 antes mencionada.
- Si los ocupantes del terreno se dedican a fines específicos de desarrollo del país.
- Si el terreno ha sido declarado como zona de especial desarrollo.
- Si el terreno no ha sido declarado como área estratégica o reserva para programas gubernamentales.
- Si la adjudicación no afecta a zona de dominio público
Otras alternativas para comprar propiedades en Panamá
La compra de una propiedad mediante la adquisición de una sociedad panameña que ya sea propietaria del terreno es una alternativa que pueden considerar los inversionistas interesados en comprar terrenos, siempre que se realice una debida diligencia completa sobre la sociedad y el vendedor haga declaraciones sustanciales asumiendo responsabilidad total por las actividades anteriores de la corporación.
Si decide adquirir una sociedad anónima que tenga como único activo un inmueble, según la Ley N° 8 de junio de 2010, el comprador deberá retener el 5% del precio total de venta de la acción y reportarlo a la Autoridad Nacional de Ingresos Públicos como un anticipo del impuesto a las ganancias de capital.
Otros métodos para la transferencia de propiedad son las donaciones o legados, que siguen un procedimiento completamente diferente y muy probablemente no serán una alternativa para los inversionistas extranjeros que buscan invertir y/o jubilarse en Panamá.
Conclusiones
Es importante que antes de adquirir cualquier tipo de propiedad en la República de Panamá, cualquier inversionista se asegure de seguir estos sencillos pasos:
- Realizar una debida diligencia completa de la propiedad, incluyendo una búsqueda completa de títulos, revisión de levantamientos catastrales, verificación de la buena situación fiscal del terreno, verificación de la buena reputación en las facturas de servicios públicos (agua y alcantarillado, electricidad, teléfono, etc.), así como así como verificación de cualquier otra característica especial del inmueble.
- Celebrar un Acuerdo de Promesa de Compra para tener tiempo suficiente para ejecutar adecuadamente la diligencia debida con respecto a la propiedad y la corporación. Tratándose de inmuebles titulados, este acuerdo deberá constar debidamente inscrito en el Registro Público para afectar a terceros.
- Celebrar un acuerdo de compra y venta. Es importante incluir una cláusula de indemnización en caso de vicios ocultos del inmueble. No se debe realizar el pago al propietario/vendedor hasta que se realice la transferencia adecuada de propiedad o "derecho de posesión" o cuando el título de propiedad se transfiera debidamente a nombre del comprador; para este asunto, recomendamos utilizar una carta de promesa de pago a través de un banco local. .
- Considere un seguro de título sobre la propiedad por la totalidad de la suma invertida. En última instancia, esto garantizará su inversión.
- Si decide adquirir derechos de posesión, asegúrese de contactarnos antes de realizar cualquier pago, para que nuestros abogados puedan realizar una debida diligencia sobre el terreno y recomendarle el mejor curso de acción.
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