在巴拿馬購買房產的最新情況
當有人計劃在巴拿馬這樣的熱帶天堂退休時，擁有房屋、投資重新造林的土地、購買海濱房產只是了解共和國房地產規則很重要的部分原因巴拿馬。
無論購買土地的目的是什麼，重要的是盡可能多地了解該房產，包括但不限於限制和邊界、產權負擔、註冊價值、官方藍圖、稅收負擔等。
在巴拿馬共和國獲得財產的方式有很多種。在本文中，我們將考慮尋求在巴拿馬共和國投資土地的外國人發現的兩 (2) 個最常見的選擇。首先，我們將審查購買有產權的房產，這適用於在公共登記處正式記錄並有產權的土地。接下來，我們將研究「佔有權」的購買及其意義。最後一種取得方法對於位於歷史保護區的土地很常見，例如博卡斯德爾托羅最北端省份的熱帶天堂「博卡斯德爾托羅」和位於科隆省、大西洋一側的「波托貝洛」。地峽。
有產權的房產
巴拿馬擁有該地區最可靠的公共登記系統之一。公共登記處保存巴拿馬共和國所有十 (10) 個省份的所有產權財產的記錄。有關產權財產的資訊可以透過公共登記處輕鬆取得，因此對地塊或財產進行初步盡職調查相當簡單。
有興趣購買產權財產的人必須遵循以下步驟，以便成功進行交易並將風險降至最低。
1. 對財產進行全面的盡職調查： 該程序包括完整的產權搜尋、地籍圖審查、土地稅務良好狀況驗證、公用事業帳單（水和污水、電力、電話等）良好狀況驗證，以及任何其他特殊的驗證財產的特徵、限制、財產的留置權權或產權負擔。專業測量員應使用經批准的藍圖進行實體檢查，以驗證地圖點、測量值和邊界，以避免未來發生土地衝突。
2. 準備購買承諾協議： 該協議旨在透過預付總購買價 10% 至 30% 的首付來確保房產，通常是為了有足夠的時間正確執行有關房產的盡職調查、獲得融資並安排細節以完成交易交易。雙方就購買價格、協議條款以及其中一方不遵守合約的處罰達成協議。本協議應在公共登記處正式記錄，以影響第三方並確保財產不會出售給他人。
3. 準備買賣協議： 當合約期限到期並向賣方支付最終餘額時，就可以準備最終銷售合約了。賣方應辦理財產轉讓稅和資本利得稅；獲得良好的財產證明以及良好的供水和污水處理證明。買方將支付本協議的公證費和登記費。如果財產有隱藏缺陷，包含賠償條款非常重要。
4、房地產權屬： 一旦包含此類註釋的公共契約正式註冊，所有權轉讓就已完成。一般來說，在適當轉移所有權之前，付款不會交付給所有者，而在其他情況下，雙方同意指定託管代理人（律師或銀行家），根據託管協議接收資金，該協議規定將立即付款提交在公共登記處正式記錄的財產所有權轉讓契約。
這些類型的投資是從購買產權保險中受益最多的投資，產權保險在美國非常傳統且受歡迎。產權保險在巴拿馬很受歡迎，因為它為土地投資和土地改良提供了保證。
巴拿馬一般法律允許國民和外國人在巴拿馬購買有產權的財產。
「佔有權」財產
並非巴拿馬共和國的所有財產都屬於私人財產並須在公共登記處登記。許多位於旅遊特區內的海濱房產、島嶼和房地產均由政府擁有和管理，並且僅在一段確定的時間內授予對這些土地的「佔有權」。
佔有權基本上是土地使用確認書，其本質上是基於對一定面積土地的佔用和使用而得到承認，所有者是政府。
有興趣投資位於這些限制區域內的項目的人應非常小心，確保「佔有權」或「有限所有權」的授予由經濟和財政部的國家土地管理局正式授予。
從這個意義上說，在投資此類房地產之前，重要的是要驗證以下幾個方面：
- 該塊土地的授予由經濟財政部國家土地管理局頒發。
- 該裁決包含完整的描述，包括土地的面積、限制、邊界、產權負擔和其他重要細節。應繪製並批准完整的藍圖。
- 購買者所進行的活動是被允許的，即所建造的建築或建築物是國家或當地市政府所接受的。
- 該獎勵應在適合購買者的一段時間內持續。
- 該獎項不包括受《土地法》限制的財產。
由於「佔有權」授予實體缺乏統一性，因此單獨審查每筆購買並針對每項土地選擇提出具體建議至關重要。
佔有權轉讓交易過程的長度各不相同，最長可能需要 1 年，具體取決於許多因素，例如佔有權的承認日期、授予實體的檢查等。
這些特殊地區的許多土地開發商已經承擔了獲取佔有權文件的任務，並透過出售巴拿馬公司及其資產來轉讓該文件的所有權。處理這些交易時應特別謹慎，因為公司可能也從事與財產相關的其他業務，並且沒有對該商業業務的正式登記。
由於大多數受「佔有權」管轄的土地位於島嶼和海濱財產內，例如博卡斯德爾托羅、波托韋洛、佩達西、貝拉瓜斯，政府於80 年2009 月頒布了第XNUMX號法律，規範了承認佔有權，規範沿海地區和島嶼的所有權程序，以發揮其最大優勢。
另一方面，先前的2 年第2006 號法律為外國人和國內投資者提供了保障，因為它將島嶼和沿海財產的特許權從40 年延長到60 年，具體取決於投資金額，並且還授予購買權島嶼和沿海地區有一些限制。另外，80 年 2009 月第 XNUMX 號法律規定，所有權的所有權有一定的限制，如下：
- 根據上述第 80 號法律規定的五年以上佔有權證據。
- 如果土地的佔有者致力於國家發展的特定目的。
- 如果該土地已被宣佈為特別開發區。
- 如果該土地尚未被宣佈為戰略區域或政府項目保護區。
- 如果裁決不影響公共領域
在巴拿馬購買房產的其他選擇
透過收購已經擁有土地的巴拿馬公司的方式購買房產是有興趣購買土地的投資者可以考慮的另一種選擇，前提是對公司進行了充分的盡職調查，並且賣方做出了實質性陳述，假設對公司之前的活動負全部責任。
如果您決定收購一家擁有房產作為其唯一資產的公司，根據 8 年 2010 月第 5 號法律，買方必須保留股份銷售總額的 XNUMX%，並將此報告給國家公共收入管理局作為預繳資本利得稅。
其他財產轉讓方法是捐贈或遺產，它們遵循完全不同的程序，並且很可能不會成為希望在巴拿馬投資和/或退休的外國投資者的替代方案。
結論
重要的是，在巴拿馬共和國購買任何類型的房產之前，任何投資者都應確保遵循以下簡單步驟：
- 對財產進行完整的盡職調查，包括完整的產權搜索、地籍調查審查、土地稅的良好信譽驗證、公用事業賬單（水和污水、電力、電話等）的良好信譽驗證，以及對財產的任何其他特殊特徵的驗證。
- 簽訂購買承諾協議，以便有足夠的時間正確執行有關財產和公司的盡職調查。對於有產權的財產，本協議應在公共登記處正式記錄，以影響第三方。
- 簽訂買賣協議。如果財產有隱藏缺陷，包含賠償條款非常重要。在所有權或「佔有權」適當轉移或所有權財產正式轉移到買方名下之前，不應向業主/賣方付款，為此，我們建議透過當地銀行使用付款承諾書。
- 考慮為投資總額購買財產產權保險。這將最終保證您的投資。
- 如果您決定獲得佔有權，請務必在付款前聯繫我們，以便我們的律師可以對土地進行盡職調查，並為您推薦最佳行動方案。
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