巴拿馬 房地產常見問題解答
Q：如何在巴拿馬找到房產？
A: 請務必聯絡「有執照」的房地產經紀人，例如 Business Panama Real Estate。
問：外國人在巴拿馬購買房產安全嗎？
A: 絕對地。在巴拿馬購買房產非常安全。巴拿馬有十幾部專門保護外國投資的法律，更不用說巴拿馬的私人財產受到巴拿馬共和國憲法的保護。成千上萬的外國人或外籍人士在巴拿馬擁有房產，我們每天都會毫無問題地為外國人處理巴拿馬房地產交易。
問：外國人和外國人控制的實體是否可以直接擁有房地產，或者非公民擁有房地產是否必須遵守特定的許可要求或限制？海濱或沿海土地或靠近海濱的土地的所有權是否有限制？
A. 外國人可以直接或透過法人實體在巴拿馬擁有房地產。唯一的限制是《國家憲法》第291條規定，外國人或外資法人不得購買位於國境10公里以內的財產。
關於海濱房產，無論是本國人或外國人，都不得對位於太平洋海岸距最高潮線 22 公尺以內、大西洋海岸距最高潮線 10 公尺以內的房產擁有所有權。其使用可給予優惠；然而，不可能做出永久性的改善。
問：外國人在巴拿馬購買房產合法嗎？
A: 是的，外國人以個人名義在巴拿馬擁有產權財產是合法的，但出於資產保護和稅務原因，我們通常建議客戶以巴拿馬公司或基金會的名義持有所有財產。
問：巴拿馬公司和個人都可以擁有財產嗎？
A. 是的。
Q：巴拿馬公司可以出售其股票嗎？
A. 是的。
問：購買擁有巴拿馬財產所有權的巴拿馬公司的股票是否安全？ 巴拿馬？
A: 只要對公司進行適當的盡職調查，並對公司持有的財產進行適當的所有權搜索，那麼在巴拿馬以這種方式購買財產通常是安全的。聘請合格的律師來進行盡職調查，並在公司股票買賣合約中加入適當的條款，例如： (1) 向買方保證公司除合約規定之外沒有任何未決債務或責任的條款，並賠償買方任何此類責任，(2) 使賣方承擔任何責任的條款公司和/或其董事之前的行為，以及(3) 向買方保證購買的是公司100% 股份以及xxx 號房產100% 的條款（附有產權描述）財產），這是適當的 由公司擁有，其股份由（賣方）擁有。
請注意，我們的工作 c迷失與 帕迪尼與協會，一家巴拿馬律師事務所 40年經驗。
問：在巴拿馬購買房產選擇權是否合法？
A: 是的，在巴拿馬購買房產選擇權是合法的，但是，這在巴拿馬並不常見，而且大多數賣家不理解這個概念。
Q：巴拿馬有房產可供選擇嗎？
A: 是的，您可以購買巴拿馬的房產選擇權。然而，巴拿馬的大多數賣家並不理解財產選擇權的概念，因此，您需要向賣家傳授這個概念，以便他們同意向您提供購買其財產的選擇權。
問：在巴拿馬，賣家是否提供具有購買選擇權的業主融資或租賃？
A: 是的，帶有購買選擇權的租賃在巴拿馬很常見，儘管大多數賣家只對銷售感興趣，而不是租賃選擇權。但請注意，租賃或租賃合約必須在 MIVI (Ministerio de Vivienda)（即「住房部」）登記；為了使租賃在巴拿馬合法。
Q：巴拿馬房地產交易的成交費用通常由誰支付？
買家還是賣家？
A: 一般來說，各方支付自己的成交費用。例如，賣方支付他/她的律師審查買賣合約的費用，買方支付他/她的律師起草買賣合約、進行產權搜尋、產權轉讓和託管服務的費用。然而，在某些情況下，買家和賣家會協商特殊條款，由買家或賣家支付所有成交費用，因此這實際上取決於買家和賣家之間的特定談判。
Q：通常哪一方繳納與購買/銷售相關的稅費 不動產－買方還是賣方？責任分配是什麼 買方和賣方之間為完成交易而應付的所有稅費 不動產移轉？
A. 如上所述，購買者通常負責支付所有註冊費用。賣方負責繳納資本利得稅和轉讓稅。此外，按照慣例，賣方還要承擔任何經紀費用。
Q：獲得免費且沒有任何負擔的產權相對安全且容易嗎？
A. 在巴拿馬，所有財產所有權均在「Registro Público」登記； （公共登記處）透過官僚但直接的流程進行，但我們強烈建議產權保險。
Q：如果我決定購買房產，購買前我該了解什麼？
A: 在巴拿馬購買房產之前，您至少要了解以下幾點：
- 財產是否有所有權或占有權。
- 該財產是否有任何限制、留置權、產權負擔、地役權、抵押權等。
- 房產的註冊價值是多少
- 實物財產的邊界和尺寸是否與土地局登記的相符
- 如果房產包括改進，還剩下多少年的免稅期。
- 房產稅是多少？最高財產稅為每年 2.1%，基於 (a) 土地的註冊價值，加上 (2) 所建造改良設施的申報價值。
- 該房產能滿足我的目的嗎？例如，如果您想開發一個旅遊項目，那麼該項目位於旅遊部規定的旅遊區內。
- 誰繳財產轉讓稅？根據巴拿馬法律，財產轉讓稅由賣方繳納。
您可以透過盡職調查來驗證上述信息，該盡職調查應由專家團隊進行，至少包括一名測量員和一名律師。
Q： 購買房產從開始到結束通常需要多長時間 巴拿馬？
A: 從開始到結束的時間通常約為 6 週。然而，這實際上取決於多種因素，這些因素最初取決於買方和賣方、買方和賣方之間的談判，以及隨後取決於律師和公共登記處。一般來說，房產交易有以下程序：
- 買方和賣方就價格和條款達成協議（時間框架可能會根據談判而有所不同），
- 賣方向我們的律師提供有關產權的所有盡職調查文件，以便我們進行產權調查（時間範圍取決於賣方），
- 我們的律師進行初步產權搜尋並起草買賣合約承諾（時間約為 2 天，假設我們已從買方和賣方獲得所有必需的資訊），
- 買方和賣方審查買賣合約的承諾並同意設定簽署日期（時間範圍因買方和賣方而異），
- 買方將首付電匯給賣方，並向我們電匯律師費（時間範圍取決於資金發送方式以及銀行提供資金所需的時間），
- 買方和賣方簽署承諾買賣合約並向賣方支付首付款，
- 最終標題搜尋完成（時間範圍約 5 天），
- 買方發送最終付款（時間範圍取決於資金發送方式），
- 律師起草最終買賣合約（時間範圍為 3 天），
- 交割發生，買方/賣方簽署最終買賣合約（時間範圍為 1 天），
- 合約在公共登記處登記，以便開始所有權轉讓程序（時間範圍為 2 至 30 天，取決於公共登記處的數量），
- 律師從公共登記處收到契約並準備最終文件發送給買方（時間約 3 個工作天）。
Q：是否有與購買或開發房地產相關的具體稅收優惠政策？ 房地產？
A. 80 年 8 月 2012 日第 XNUMX 號法律規定了在旅遊特區開發房地產項目的主要激勵措施。此外，有時， 政府為新房提供長達 20 年的房地產稅免稅優惠 結構，但要確認目前是否可用，請聯繫 [電子郵件保護].
問：不動產如何轉讓－透過契約或其他轉讓文書？什麼 是完成產權移轉的程序流程嗎？有沒有註冊或者
錄音過程？
A. 不動產透過將買賣合約轉錄為公共契約來轉讓。買方和賣方在公證人面前簽訂合約。賣方需要提供相應的房產良好信譽證明以及已繳納所有相關稅費（轉讓稅和資本利得稅）的證據。然後，公證人謄寫買賣合約的文本和上述文件的文本，簽署公共契約，然後在每一頁上貼上印花稅票。購買者通常負責將此類公共文書提交給公共登記處並支付註冊費用。提交後，將給出註冊號，然後流程開始。該文件由公共登記處工作人員審核，以確定所有資訊是否準確以及是否已滿足所有必需的手續。如果不需要更正或修改，此過程通常需要大約七到十個工作天。當事人可以選擇透過向公共登記處支付額外費用來加快登記。
問：簡述貴國現行的土地登記制度、名稱、 權威的基礎，以及如何維持它。
A. 土地登記制度繼承自西班牙。從歷史上看，墨西哥的統一土地登記制度於1528 年通過馬德里法院的一項法令作為Officio de Hipoteca（抵押登記辦公室）實施，作為一項全球倡議，在整個西班牙帝國實施統一的土地登記制度，這將促進抵押貸款業務。如今，登記處是一個中央公共登記處，負責透過其記錄識別並向公眾公佈與已識別的一塊土地相關的所有財產和房地產權利（包括所有權、抵押貸款、地役權、優先權）以及某些類型的租賃）。
問：土地登記系統如何運作？球員是誰？
A. 有一個名為「Catastro」的國家地籍辦公室（國內所有土地的登記處），所有財產都從中索引。土地登記系統的參與者是公共登記處的登記官和公證人。在房地產買賣交易中，參與者還包括買方和賣方。公證人雖然通常由買方支付費用，但並未充當交易任何一方的律師。他的職責只是確保交易依法進行。買賣交易需要代表買方的律師對公共登記處的所有權鏈記錄（指能夠為後續購買房產提供通知的一系列註冊文件）進行廣泛的調查對該財產的任何留置權。一旦買賣交易結束並且公證人簽署了公共契約，代表買方的律師就有責任將公共契約提交到公共登記處進行登記。
問：不動產權益所有權登記後，有何影響？ (i) 登記在其名下的權益的人，以及 (ii) 登記在第三方 派對？
A. 根據巴拿馬法律，在公共登記處登記交易後，雙方之間就存在房地產權益的權利。在公共登記處登記權利也使第三方知道這些權利，因此可以針對此類第三方主張這些權利。由於巴拿馬制度是一種競相登記制度，因此登記也會影響房地產權益留置權的優先權，而不取決於交割日期。
問：如果
- 它是透過偽造、冒充、欺詐或 脅迫。
A. 偽造或冒充的可能性極小，因為在所有房地產交易中，公證人必須確保並核實當事人的身分。但是，如果是這種情況，轉讓將被視為無效，並且登記將被視為無效。 必須作相應修改。對於在欺詐或脅迫下進行的交易， 應該指出的是，買賣協議的關鍵要素是同意。在裡面 如果存在脅迫或欺詐，則可能會導致未經同意，交易可能會 透過司法聲明推翻（如果被視為無效）
- 轉讓不動產權益的人無能力。
A. 與上面相同。公證人必須了解交易進行時出現在他面前的人的能力。如果公證員意識到自己的無能，他可能會被追究責任。
- 交易中使用的產權文件無效。
A. 儘管「文件」的原件（本質上是賣方最初獲得所有權的公共契約）必須在成交時出示，因此人們可以在當時推測該文件存在某些違規行為，但調查將公共登記處納入所有權鏈將發現此類違規行為（例如，所有者身分、價格、描述等方面的錯誤）。如果其他文件無效，例如授權書，則交易可能被視為無效並被撤銷。
- 不動產權益的描述不完整或不準確。
A. 提交公共契約後，登記官不僅會驗證交易的形式，還會驗證受影響或轉移的尺寸和麵積是否與公共登記處規定的相符。如果申請包含不準確或不規範的內容，則拒絕註冊，並且註冊官會告知拒絕註冊的原因。關於尺寸不完整或不準確的法律補救措施，如果實際尺寸小於約定尺寸，買方有權要求降低購買價格。另一方面，如果尺寸大於約定的尺寸，則買方有義務補足原價。由於這些義務通常必須透過司法強制執行，因此在財產尺寸不規則的情況下，通常會對財產進行測量並確定實際尺寸。
問：誰向房地產利息持有人支付因房地產造成的損失或損壞？ 因註冊錯誤或缺陷而導致持有人？
A. 本案適用民事責任的一般原則。造成錯誤或缺陷的責任人將負責賠償任何損失。如果公證員有錯誤，公證員將承擔責任。如果錯誤是由註冊官犯的，那麼最終責任由他承擔。然而，只有當錯誤是由於對所提交資訊的技術驗證疏忽造成時才會出現這種情況。
問：登記不動產權益時，顯示的任何價值是全額或 市場價值還是較小的金額？
A. 法律要求在交易進行時顯示完整的市場價值，以便計算某些財產稅，包括轉讓稅。
問：是否有法律允許或考慮建立公寓或以其他方式分割財產，或在一塊土地或建築物上建立多重所有權？
A. 是的，巴拿馬法律承認水平財產，這與公寓財產類似。橫向財產是一種特殊類型的財產，它創造房地產單位，單位的個人所有權與公共資產的共同所有權並存。
橫向財產在公共登記處登記為橫向財產 制度部分以及所有業主都必須遵守共有人法規。
問：您所在轄區的房地產專案貸款人是否需要在該轄區註冊或取得許可？
A. 房地產專案的私人貸款人不需要註冊或獲得許可，這意味著貸款人不必是銀行或金融機構。貸款合約受《金融法典》管轄。但是，如果貸款人是銀行或金融機構，則需要獲得銀行業監管機構的許可，並且必須遵守所有現行的金融法規。
禁止在巴拿馬共和國境內或來自巴拿馬共和國的任何人以定期存款或任何其他形式直接或間接向公眾籌集資金，除非該人持有此項活動的許可證或授權由主管法律機關或監管實體簽發，或該人從事法律明確免除任何許可、監管或授權要求的籌款活動。
Q：什麼決定了抵押信託、抵押信託或擔保信託的優先權—日期 貸款、抵押、押記或擔保信託的執行日期、日期 此類抵押或押記實際上已記錄或登記，還是其他一些因素？
A. 該抵押信託或擔保信託在公眾面前登記或備案的日期 巴拿馬登記處是抵押或擔保信託生效的日期 第三方權利，因為第三方被視為已收到財產留置權的通知。
Q：房地產交易的法律費用有標準表嗎？如果是，它是什麼？它是基於交易價值的百分比還是其他某種方法？
A. 全國律師協會規定了某些房地產事務的最低費用。費用表未包含的事項，可依雙方商定的費用開立發票。
起草銷售合約、租賃合約和其他類似性質的工作均需支付費用 取決於相應操作的值，根據以下時間表：
從 0.01 美元到 3,000 美元 – 200 美元
從 3,001 美元到 5,000 美元 – 250 美元
從 5,001 美元到 10,000 美元 – 275 美元
從 10,001 美元到 30,000.00 美元 – 400 美元
從 30,001 美元到 50,000 美元 – 500 美元
從 50,001 美元到 100,000 美元 – 800 美元
從 100,001 美元到 150,000 美元 – 1,500 美元
從 150,001 美元到 200,000 美元 – 1,550 美元
從 200,001 美元到 250,000 美元 – 1,575 美元
從 250,001 美元到 2,000,000 美元 – 3.5%
超過 2 萬美元（XNUMX 萬美元）的營運費用將由 雙方商定的費用表。
在包含多項操作的文件中，費用通常會根據每次操作的成本來計算。
在 商業巴拿馬房地產，我們擁有持牌房地產經紀人、律師、銀行專家和其他專業人士來幫助您滿足您的所有需求。
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