Atualização sobre compra de propriedades no Panamá

As pessoas interessadas em adquirir bens titulados devem seguir estes passos para realizar com sucesso e minimizar o risco de sua transação.

1. Realize uma due diligence completa da propriedade: Este procedimento inclui pesquisa completa de títulos, revisão de mapas cadastrais, verificação da regularidade fiscal do terreno, verificação da regularidade nas contas de serviços públicos (água e esgoto, luz, telefone, etc.), bem como verificação de quaisquer outros serviços especiais característica, limitação do imóvel, gravames ou gravames sobre o imóvel. Um topógrafo profissional deve realizar uma inspeção física com os projetos aprovados para verificar os pontos do mapa, medidas e limites para evitar futuros conflitos de terra.

2. Prepare um contrato de promessa de compra: Este contrato visa garantir o imóvel, através de uma entrada de 10% a 30%, do valor total da compra, geralmente para ter tempo suficiente para executar adequadamente a devida diligência relativa ao imóvel, obter financiamento e acertar os detalhes para concluir o transação. As partes acordam o preço de compra, o prazo do acordo e as penalidades caso uma das partes não cumpra o contrato. Este contrato deverá ser devidamente inscrito no Registro Público para afetar terceiros e garantir que o imóvel não seja vendido a outra pessoa.

3. Prepare um Contrato de Compra e Venda: Vencido o prazo do contrato e pago o saldo final ao vendedor, é hora de preparar o contrato de venda final. O vendedor deverá processar o Imposto sobre Transmissão de Imóveis e o Imposto sobre Ganhos de Capital; obter um certificado de propriedade regular, bem como um certificado regular de água e esgoto. O comprador pagará pelos notários e despesas de registro deste contrato. É importante incluir cláusula de indenização em caso de defeitos ocultos do imóvel.

4. Propriedade do imóvel: devidamente registrada a escritura pública contendo tal averbação, a transferência de titularidade estará concluída. Geralmente, o pagamento não é entregue ao proprietário até que a transferência adequada de propriedade seja realizada, enquanto em outros, as partes concordam em nomear um agente de garantia (advogado ou banqueiro) que recebe os fundos sob um acordo de garantia que estabelece que o pagamento será feito imediatamente mediante apresentação da escritura de transmissão da propriedade do imóvel, devidamente lavrada no Cartório de Registro Público.

Esses tipos de investimentos são os que mais se beneficiam com a aquisição do seguro de título, muito tradicional e popular nos Estados Unidos da América. O seguro de título foi bem recebido no Panamá, pois oferece garantia do investimento tanto no terreno quanto nas melhorias a serem feitas no mesmo.

A lei geral do Panamá permite que nacionais e estrangeiros comprem propriedades tituladas no Panamá.

Propriedades de “Direitos de Posse”

Nem todas as propriedades na República do Panamá são de domínio privado e estão sujeitas a registro no Cartório de Registro Público. Muitas propriedades à beira-mar, ilhas e imóveis localizados em zonas turísticas especiais são propriedade e geridas pelo Governo e apenas “direitos de posse” são concedidos por um determinado período de tempo sobre estas terras.

Os direitos de posse são basicamente reconhecimentos de uso da terra que são essencialmente reconhecidos com base na ocupação e uso de uma determinada área de terra, sendo o proprietário o Governo.

As pessoas interessadas em investir em projectos localizados dentro destas áreas restritas devem ter muito cuidado para garantir que a atribuição dos “direitos de posse” ou “propriedade limitada” seja devidamente concedida pela autoridade de Administração Nacional de Terras do Ministério da Economia e Finanças.

Neste sentido, é importante verificar os seguintes aspectos antes de investir neste tipo de imóvel:

1. Que a atribuição do terreno seja emitida pela autoridade da Administração Nacional de Terras do Ministério da Economia e Finanças.
2. Que a sentença contenha uma descrição completa, incluindo área, limites, limites, gravames e outros detalhes importantes do terreno. Um projeto completo deverá ser elaborado e aprovado.
3. Que a atividade a ser realizada pelo comprador é permitida, ou seja, que a construção ou edificação a ser realizada é aceitável para o governo municipal nacional ou local.
4. Que a premiação seja extensa por um período de tempo adequado ao comprador.
5. Que a premiação não consista em propriedades restritas pelo Código Agrário.

Devido à falta de uniformidade quanto à entidade concedente dos “direitos de posse”, é de extrema importância analisar cada compra individualmente e fazer recomendações especificamente para cada opção de terreno.

A duração do processo de transação de transferência de direitos de posse é variável, podendo demorar até 1 ano, dependendo de vários fatores, como a data de reconhecimento dos direitos de posse, fiscalização por parte da entidade concedente, entre outros.

Muitos promotores de terrenos nestas áreas especiais assumiram a tarefa de obter documentos de título de direito de posse e transferir a propriedade dos mesmos através da venda a uma empresa panamenha e dos seus activos. Deve-se ter cuidado especial com essas transações, pois a sociedade poderia ter realizado outros negócios além daquele relacionado ao imóvel e não há registro oficial dos empreendimentos comerciais da mesma.

Devido ao fato de que a maior parte das terras sujeitas a “direitos de posse” estão localizadas em ilhas e propriedades à beira-mar, como Bocas del Toro, Portobelo, Pedasí, Veraguas, o governo promulgou a Lei nº 80 de dezembro de 2009, pela qual regulamenta o reconhecimento dos direitos de posse, regulamenta o processo de titulação das zonas costeiras e insulares para as suas melhores vantagens.

Por outro lado, a anterior Lei n.º 2 de 2006 dá segurança aos investidores estrangeiros e nacionais, porque estendeu a concessão de ilhas e propriedades costeiras de 40 para 60 anos, dependendo do valor do investimento e também concede a opção de compra de um territórios insulares e costeiros com algumas restrições. Também a Lei 80 de dezembro de 2009, que permite a titulação de direitos possessórios com certas restrições como segue:

• Prova de direitos de posse por um período superior a cinco anos de acordo com a Lei 80 acima mencionada.
• Se os ocupantes das terras se dedicam a fins específicos de desenvolvimento do país.
• Se o terreno tiver sido declarado como área de desenvolvimento especial.
• Caso o terreno não tenha sido declarado como área estratégica ou reserva para programas governamentais.
• Se a adjudicação não afetar área de domínio público

Outras alternativas para aquisição de imóveis no Panamá

A compra de um imóvel por meio da aquisição de uma empresa panamenha que já possui o terreno é uma alternativa que pode ser considerada pelos investidores interessados ​​em adquirir o terreno, desde que seja feita uma devida diligência completa sobre a empresa e o vendedor faça declarações substanciais assumindo total responsabilidade pelas atividades anteriores da corporação.

Caso decida adquirir uma sociedade anônima que possua um imóvel como único ativo, de acordo com a Lei nº 8 de junho de 2010, o comprador deverá reter 5% do preço total de venda das ações e reportar isso à Autoridade Nacional de Receitas Públicas como um adiantamento do imposto sobre ganhos de capital.

Outros métodos de transferência de propriedade são as doações ou legados, que seguem um procedimento completamente diferente e muito provavelmente não serão uma alternativa para investidores estrangeiros que desejam investir e/ou se aposentar no Panamá.

Conclusões

É importante que antes de adquirir qualquer tipo de imóvel na República do Panamá, qualquer investidor siga estes passos simples:

1. Realizar uma due diligence completa do imóvel, incluindo pesquisa completa de título, revisão de levantamentos cadastrais, verificação de regularidade fiscal do terreno, verificação de regularidade em contas de serviços públicos (água e esgoto, luz, telefone, etc.), como bem como verificação de qualquer outra característica especial do imóvel. 
2. Assine um Contrato de Promessa de Compra para ter tempo suficiente para executar adequadamente a devida diligência em relação à propriedade e à corporação. Para os imóveis titulados, este contrato deverá ser devidamente registrado no Registro Público para afetar terceiros.
3. Celebrar um contrato de compra e venda. É importante incluir cláusula de indenização em caso de defeitos ocultos do imóvel. O pagamento não deve ser feito ao proprietário/vendedor até que a transferência adequada de propriedade ou “direito de posse” seja realizada ou quando o título de propriedade for devidamente transferido para o nome do comprador. Para este caso, recomendamos o uso de uma carta de promessa de pagamento através de um banco local .
4. Considere o seguro do título do imóvel pela totalidade do valor investido. Em última análise, isso garantirá o seu investimento.
5. Se você decidir adquirir direitos de posse, entre em contato conosco antes de efetuar qualquer pagamento, para que nossos advogados possam realizar uma devida diligência no terreno e recomendar-lhe o melhor curso de ação.

Agora você pode encontrar respostas para muitas outras perguntas sobre compra de imóveis, imigração, constituição de uma empresa, abertura de conta bancária, aposentadoria e moradia no Panamá e muito mais em nosso novo e-book intitulado “O guia definitivo para investir, viver e se aposentar no Panamá” disponível neste site.