Perguntas frequentes sobre IMOBILIÁRIO NO PANAMÁ

P. Os estrangeiros e entidades controladas por estrangeiros estão autorizados a possuir bens imóveis diretamente, ou existem requisitos de licença específicos ou restrições em vigor que devem ser cumpridos para que um não-cidadão possua bens imóveis? Existem restrições à propriedade de terrenos à beira-mar ou costeiros, ou terrenos próximos à praia?
A. Os estrangeiros estão autorizados a possuir imóveis no Panamá diretamente ou por meio de uma pessoa jurídica. A única limitação está estabelecida no artigo 291 da Constituição Nacional, que determina que pessoas estrangeiras ou pessoas jurídicas de propriedade de capital estrangeiro não poderão adquirir imóveis situados a menos de 10 quilômetros das fronteiras nacionais.

No que diz respeito aos imóveis à beira-mar, nem nacionais nem estrangeiros poderão titular imóveis situados a menos de 22 metros da linha de maré mais alta na costa do Pacífico e a 10 metros na costa do Atlântico. Podem ser concedidas concessões para a sua utilização; no entanto, nenhuma melhoria permanente pode ser feita.

P: É legal que estrangeiros comprem imóveis no Panamá?
A: Sim, é legal que estrangeiros possuam propriedades tituladas no Panamá em seus nomes pessoais, embora normalmente recomendemos que os clientes detenham todas as propriedades em nome de uma empresa ou fundação panamenha para proteção de ativos e por razões fiscais.

P. A propriedade pode pertencer a uma Corporação do Panamá e também a um indivíduo?
A. Sim.

P. Uma Corporação do Panamá pode vender suas ações?
A. Sim.

P: É seguro comprar ações de uma empresa panamenha que detém títulos de propriedade em Panamá?
A: Contanto que uma investigação de devida diligência adequada seja feita na corporação e uma pesquisa de título adequada seja feita na propriedade que a corporação possui, então geralmente é seguro comprar propriedades desta forma no Panamá. É importante contratar advogados qualificados para cuidar da due diligence, e colocar as devidas cláusulas no Contrato de Compra/Venda de Ações da sociedade, tais como; (1) uma cláusula que garanta ao comprador que a empresa não tem nenhuma dívida ou responsabilidade pendente além daquela estabelecida no contrato e indenize o comprador de tal responsabilidade, (2) uma cláusula que torne o vendedor responsável por qualquer responsabilidade por ações anteriores da sociedade e/ou de seus diretores, e (3) uma cláusula que garante ao comprador que a compra é de 100% das ações da sociedade, bem como de 100% do título de propriedade número xxx (com a descrição do imóvel), o que está devidamente de propriedade da corporação, cujas ações são de propriedade (do vendedor). 

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P: É legal comprar opções de imóveis no Panamá?
A: Sim, é legal comprar opções de imóveis no Panamá, porém, é uma prática incomum no Panamá e a maioria dos vendedores não entende o conceito.

P: Existem opções disponíveis em propriedades no Panamá?
A: Sim, você pode comprar opções de imóveis no Panamá. Porém, a maioria dos vendedores no Panamá não entende o conceito de opções de imóveis, portanto, é necessário que você eduque o vendedor neste conceito para que ele concorde em lhe oferecer uma opção de compra de seu imóvel.

P: Os vendedores oferecem financiamento ao proprietário ou arrendamento com opções de compra no Panamá?
A: Sim, os arrendamentos com opções de compra são comuns no Panamá, embora a maioria dos vendedores esteja interessada simplesmente em vender, e não em opções de arrendamento. No entanto, tenha em atenção que os contratos de aluguer ou arrendamento devem ser registados no MIVI (Ministerio de Vivienda), que é o “Ministério da Habitação”; para que o arrendamento seja legal no Panamá.

P: Quem normalmente paga os custos de fechamento das transações imobiliárias no Panamá, o
comprador ou o vendedor?
A: Geralmente, cada parte paga seus próprios custos de fechamento. Por exemplo, o vendedor paga ao seu advogado para revisar o contrato de compra/venda, e o comprador paga ao seu advogado para redigir o contrato de compra/venda, fazer a pesquisa de título, transferência de título e serviços de garantia. No entanto, em alguns casos, compradores e vendedores negociam condições especiais em que o comprador ou vendedor paga todos os custos de fechamento, portanto, isso realmente depende da negociação específica entre comprador e vendedor.

P. Qual parte normalmente paga impostos e taxas em relação à compra/venda de imóvel – o comprador ou o vendedor? Qual é a atribuição de responsabilidade entre um comprador e um vendedor de todos os impostos e taxas devidos para consumar um transmissão de bens imóveis?
A. Conforme mencionado acima, os compradores geralmente são responsáveis ​​pelo pagamento de todos os custos de registro. Os vendedores são responsáveis ​​pelo pagamento do imposto sobre ganho de capital e do imposto de transferência. Além disso, é habitual que o vendedor cubra qualquer taxa de corretagem.

P. A obtenção do título livre e livre de todos os ônus é relativamente segura e fácil?
A. No Panamá, todos os títulos de propriedade são registados no “Registro Público”; (Registro Público) por meio de um processo burocrático, porém direto, mas recomendamos fortemente o seguro de título.

P: Se eu decidir comprar um imóvel, o que devo saber antes de comprar?
A: Antes de comprar um imóvel no Panamá, é importante que você esteja ciente, pelo menos, do seguinte:

1. 1. Se a propriedade tem título ou direito de posse.
   2. Se o imóvel possui quaisquer restrições, gravames, gravames, servidões, hipotecas, etc.
   3. Qual o valor registrado do imóvel
   4. Os limites e medidas da propriedade física correspondem aos registrados no Departamento de Terras?
   5. Se o imóvel incluir benfeitorias, quantos anos faltam de isenção fiscal.
   6. Qual será o imposto sobre a propriedade? O imposto predial máximo é de 2.1% ao ano, com base (a) no valor registrado do terreno, mais (2) valor declarado das benfeitorias construídas.
   7. A propriedade servirá aos meus propósitos? Por exemplo, se pretende desenvolver um projecto turístico, é o mesmo localizado numa zona turística conforme estabelecido pelo Ministério do Turismo.
   8. Quem paga o imposto de transferência de propriedade? De acordo com a lei do Panamá, o imposto de transferência de propriedade deverá ser pago pelo Vendedor.

Você pode verificar as informações fornecidas acima por meio de uma due diligence, que deve ser realizada por uma equipe de especialistas, incluindo pelo menos um agrimensor e um advogado.

P: Quanto tempo normalmente leva, do início ao fim, para comprar um imóvel em Panamá?
A: O prazo do início ao fim é normalmente de cerca de 6 semanas. No entanto, depende realmente de uma série de fatores que estão sujeitos inicialmente ao comprador e ao vendedor, à negociação entre comprador e vendedor e, posteriormente, aos advogados e ao Registro Público. Geralmente, as transações imobiliárias têm os seguintes procedimentos:

1. 1. O comprador e o vendedor concordam com o preço e os termos (o prazo pode variar dependendo da negociação),
   2. O vendedor fornece aos nossos advogados toda a documentação de due diligence sobre o título de propriedade para que possamos fazer a investigação do título (o prazo depende do vendedor),
   3. Nossos advogados fazem a pesquisa inicial do título e redigem o contrato de promessa de compra/venda (o prazo é de aproximadamente 2 dias, presumindo que tenhamos todas as informações necessárias do comprador e do vendedor),
   4.  O comprador e o vendedor analisam o contrato de promessa de compra/venda e concordam em definir uma data para assinatura (o prazo varia dependendo do comprador e do vendedor),
   5. O comprador transfere dinheiro para pagamento inicial ao vendedor e taxas legais para nós (o prazo depende do método de envio dos fundos e do tempo que o banco leva para disponibilizar os fundos),
   6. O comprador e o vendedor assinam a promessa de comprar/vender o contrato e o pagamento inicial é pago ao vendedor,
   7. A pesquisa final do título foi concluída (o prazo é de aproximadamente 5 dias),
   8. O comprador envia o pagamento final (o prazo depende do método de envio dos fundos),
   9. Os advogados elaboram o contrato final de compra/venda (o prazo é de 3 dias),
   10. O fechamento ocorre e o comprador/vendedor assina o contrato final de compra/venda (o prazo é de 1 dia),
   11. O contrato é registrado no Cartório de Registro Público para início do procedimento de transferência de título (o prazo varia de 2 a 30 dias, dependendo do volume do Cartório Público),
   12. Os advogados recebem a escritura do Registro Público e preparam os documentos finais para enviar ao comprador (o prazo é de aproximadamente 3 dias úteis).

Q. Existem incentivos fiscais específicos relativos à aquisição ou desenvolvimento de imóveis propriedade?
A. Os principais incentivos para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em zonas especiais de turismo estão contidos na Lei 80, de 8 de novembro de 2012. Adicionalmente, de tempos em tempos, o governo permite incentivo de isenção de imposto imobiliário por até 20 anos para novos construções, mas para confirmar se está atualmente disponível, entre em contato [email protegido].

P. Como são transmitidos os bens imóveis – por escritura ou outro instrumento de transmissão? O que é o processo processual para concluir uma transferência? Existe um registro ou
processo de gravação?
A. Os bens imóveis transmitem-se mediante a transcrição do contrato de compra e venda em escritura pública. O comprador e o vendedor assinam um contrato perante um notário público. O vendedor deverá fornecer os correspondentes certificados de regularidade do imóvel e comprovar que todos os impostos relacionados foram pagos (imposto de transferência e imposto sobre ganhos de capital). O notário transcreve então o texto do contrato de compra e venda e o texto dos documentos acima elencados, assina a escritura pública e em seguida é anexado um carimbo fiscal a cada página. O comprador é então normalmente responsável pela submissão de tais instrumentos públicos ao Registro Público e pelo pagamento dos custos de registro. Uma vez enviado, um número de registro é fornecido e o processo começa. O documento é revisado por um funcionário do Registro Público que determina se todas as informações são precisas e se todas as formalidades exigidas foram cumpridas. Este processo normalmente leva cerca de sete a dez dias úteis, caso não sejam necessárias correções ou alterações. As partes poderão optar pelo registro célere mediante pagamento à Secretaria Pública de uma taxa adicional.

P. Descreva brevemente o sistema de registo predial em vigor no seu país, o seu nome, a sua base de autoridade e como ela é mantida.
A. O sistema de registo predial foi herdado de Espanha. Historicamente, o sistema unificado de registro de terras no México foi implementado em 1528 como Officio de Hipoteca (Escritório de Registro de Hipotecas) através de um decreto do Tribunal de Madrid como uma iniciativa mundial para implementar um sistema unificado de registro de terras em todo o império espanhol que facilitaria operações hipotecárias. Hoje, o registo é uma Conservatória de Registo Público centralizada, encarregada de identificar e dar a conhecer ao público em geral, através dos seus registos, todos os bens e direitos sobre imóveis relativos a uma parcela de terreno identificada (que inclui titularidade, hipotecas, servidões, prioridades e certos tipos de arrendamento).

P. Como funciona o sistema de registo predial? Quem são os jogadores?
A.  Existe um gabinete cadastral nacional denominado “Catastro” (um registo de todas as terras do país) e a partir do qual todas as propriedades são indexadas. Os intervenientes no sistema de registo predial são o secretário da Conservatória dos Registos Públicos e o notário. Em uma transação de compra e venda de um imóvel, os atores também incluem o comprador e o vendedor. O notário, embora normalmente pago pelo comprador, não atua como advogado de nenhuma das partes da transação. Sua função é apenas garantir que a transação seja realizada de acordo com a lei. A operação de compra e venda implica ampla investigação por parte do advogado que atua em nome do comprador nos Registros Públicos da cadeia de títulos (que se refere àquela sequência de documentos registrados capazes de avisar sobre compras posteriores do imóvel), bem como a partir de quaisquer ônus colocados sobre a propriedade. Fechada a operação de compra e venda e assinada a escritura pública pelo notário, cabe ao advogado do comprador a responsabilidade de arquivar a escritura pública para registo no Registo Público.

P. Uma vez registrado o título de um direito imobiliário, qual é o efeito disso registro (i) da pessoa em cujo nome o interesse é registrado, e (ii) de terceiros partidos?
A. De acordo com a lei do Panamá, o direito com relação a um interesse imobiliário existe entre as partes mediante o registro da transação no Registro Público. O registo de direitos no Registo Público também dá a conhecer esses direitos a terceiros e, assim, os direitos podem então ser reivindicados contra esses terceiros. Como o sistema do Panamá é um sistema de corrida para registro, o registro também afeta a prioridade dos gravames colocados sobre juros imobiliários, independentemente da data de fechamento.

P. Qual seria o efeito sobre o interesse em bens imóveis se

• • • • foi obtido por meio de falsificação ou falsificação de identidade, ou sob fraude ou coação.

A. É altamente improvável que ocorra falsificação ou falsificação de identidade porque, em todas as transações imobiliárias, o notário deve garantir e verificar a identidade das partes. Contudo, se assim fosse, a transferência seria considerada nula e o registo seria devem ser alterados em conformidade. Quanto a uma transação realizada sob fraude ou coação, deve-se observar que um elemento-chave do contrato de compra e venda é o consentimento. No ausência de consentimento, que resultaria se houvesse coação ou fraude, a transação pode ser revertido (se considerado nulo) por declaração judicial 

• • • • a pessoa que transferiu uma participação em bens imóveis era incompetente.

A. O mesmo que acima. O notário deve estar ciente da competência da pessoa que está perante ele no momento da transação. Se o notário tivesse conhecimento da incompetência, poderia ser responsabilizado.

• • • • o documento de título usado na transação era inválido.

A. Embora a cópia original do “documento” (que é em essência a escritura pública através da qual o vendedor originalmente garantiu o título) deva ser apresentada no fechamento, e assim se poderia especular naquele momento sobre o documento e ter certas irregularidades, a investigação em o Registro Público na cadeia de títulos descobriria tais irregularidades (por exemplo, erros quanto à identidade do proprietário, preço, descrição e similares). Se outro documento fosse inválido, por exemplo, uma procuração, a transação poderia ser considerada nula e evitada.

• • • • a descrição do interesse imobiliário estava incompleta ou imprecisa.

A. No ato da escritura pública, o Registrador verifica não apenas a forma da transação, mas também se as medidas e áreas afetadas ou transferidas correspondem às previstas no Registro Público. Se o pedido contiver imprecisões ou irregularidades, o registo é recusado e o Conservador comunica os motivos da recusa do registo. No que diz respeito às soluções legais no caso de medições incompletas ou imprecisas, o comprador tem o direito de exigir uma redução do preço de compra se o tamanho real for menor do que o acordado. Por outro lado, se o tamanho for maior do que o acordado, o comprador tem a obrigação de complementar o preço original. Como essas obrigações geralmente precisam ser executadas judicialmente, é costume nos casos em que o imóvel apresenta medidas irregulares que o imóvel seja vistoriado e apuradas as medidas reais.

Q. Quem paga ao titular dos juros imobiliários pelas perdas ou danos sofridos pelo titular por erro ou defeito em registro?
A. Os princípios gerais da responsabilidade civil aplicam-se neste caso. O responsável pelo erro ou defeito será responsável por compensar qualquer perda. Se o notário for responsável pelo erro, então o notário estará sujeito à responsabilidade. Se o erro foi cometido pelo Registrador, a responsabilidade final será dele. No entanto, tal só acontecerá se o erro tiver resultado de verificação técnica negligente da informação apresentada.

P: Quando é registrado um interesse em um imóvel, qualquer valor é apresentado integralmente ou valor de mercado ou em algum valor menor?
A. A lei exige que o valor total de mercado seja apresentado no momento em que a transação é realizada, a fim de calcular determinados impostos sobre a propriedade, incluindo um imposto de transferência. 

P. Existem leis que permitem ou contemplam condomínios ou de outra forma subdividir propriedades, ou criar propriedade múltipla existente num lote de terreno ou edifício?
A. Sim, a legislação panamenha reconhece a propriedade horizontal, que é semelhante à propriedade de condomínio. A Propriedade Horizontal é um tipo especial de propriedade que cria unidades imobiliárias, onde a propriedade individual das unidades coexiste com a copropriedade sobre bens comunais. 

A Propriedade Horizontal está inscrita no Registo Público sob a rubrica Propriedade Horizontal Seção de Regime e, como tal, todos os proprietários devem cumprir os regulamentos de copropriedade.

P. O credor de um projeto imobiliário em sua jurisdição é obrigado a registrar-se ou ser licenciado em tal jurisdição?
A. Um credor privado para um projeto imobiliário não precisa ser registrado ou licenciado, o que significa que o credor não precisa ser uma instituição bancária ou financeira. Os contratos de empréstimo são regidos pelo Código Financeiro. Porém, se o credor for uma instituição bancária ou financeira, ele deverá ser licenciado pela Superintendência Bancária e deverá cumprir toda a regulamentação financeira em vigor.

É proibido a qualquer pessoa, na ou da República do Panamá, captar recursos do público em geral, direta ou indiretamente, na forma de depósitos a prazo ou de qualquer outra forma, a menos que essa pessoa possua licença ou autorização para esta atividade emitido por autoridade legal ou entidade reguladora competente, ou a referida pessoa esteja envolvida em atividades de captação de recursos expressamente isentas por lei de qualquer exigência de licenciamento, regulamentação ou autorização.

P. O que determina a prioridade de uma hipoteca, encargo ou garantia fiduciária - a data de empréstimo, a data de execução da hipoteca, do encargo ou do fideicomisso de garantia, a data tal hipoteca ou encargo está realmente registrado ou registrado, ou algum outro fator?

A. A data em que a referida hipoteca ou fideicomisso de garantia é registrada ou registrada perante o Público Registro do Panamá é a data em que o fideicomisso hipotecário ou de garantia entra em vigor com relação a direitos de terceiros, uma vez que terceiros são considerados notificados do penhor sobre o imóvel.

P. Existe uma tabela padrão de honorários advocatícios para transações imobiliárias? Em caso afirmativo, o que é e baseia-se numa percentagem do valor da transação ou em alguma outra metodologia?

A. A National Bar Association estabeleceu taxas mínimas para determinadas questões imobiliárias. Assuntos não abrangidos pela taxa prevista poderão ser faturados de acordo com uma taxa mutuamente acordada.

A elaboração de contratos de venda, arrendamento e outros trabalhos de natureza semelhante têm taxas que dependem do valor das respectivas operações, conforme cronograma a seguir:

De US$ 0.01 a US$ 3,000 – US$ 200

De US$ 3,001 a US$ 5,000 – US$ 250

De US$ 5,001 a US$ 10,000 – US$ 275

De US$ 10,001 a US$ 30,000.00 – US$ 400

De US$ 30,001 a US$ 50,000 – US$ 500

De US$ 50,001 a US$ 100,000 – US$ 800

De US$ 100,001 a US$ 150,000 – US$ 1,500

De US$ 150,001 a US$ 200,000 – US$ 1,550

De US$ 200,001 a US$ 250,000 – US$ 1,575

De US$ 250,001 a US$ 2,000,000 – 3.5 por cento

As taxas para operações superiores a dois milhões de dólares (US$ 2 milhões) serão faturadas por um tabela de taxas mutuamente acordada.

Nos documentos que contenham diversas operações, as taxas serão normalmente calculadas sobre o custo de cada operação.

No NegóciosPanamá Imobiliário, temos agentes imobiliários licenciados, advogados, especialistas bancários e outros profissionais para auxiliá-lo em todas as suas necessidades.

Podemos ajudá-lo com:

• Localização de condomínios, casas ou propriedades
• Formando uma empresa ou fundação
• Abrindo uma conta bancária
• Solicitando um visto e programa de residência
• Financiamento hipotecário bancário
• Serviços legais
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